日本在住の方がハワイで不動産を購入するときの目的の１つに『節税効果』があります。
今日は、ハワイ不動産投資における『減価償却』の２つのメリットついて、初めての人にもわかりやすく説明したいと思います。
まずは基本から、、、。
不動産所得 とは？
不動産所得とは、その年の総収入金額から必要経費を差し引いたものです。
この『必要経費』には、以下のものが含まれます。
- 管理費
- 修繕積立金
- 賃貸管理業務費用
- 保険料
- 減価償却費
- 税金
- ローンの利息
- 税理士費用
- その他の不動産管理に費やした交通費、通信費、仲介手数料など
この中で『減価償却費』は実際に支出がないのに、収入金額から差し引けますので、これが節税に大きな役目を果たすというわけです。
不動産における『減価償却』とは？
取得した不動産は時とともに劣化します。つまり、＜劣化するもの＝建物＞だけが『減価償却費』の対象となります。言い換えれば、＜劣化しないもの＝土地＞は計上できません。
『建物のみ対象』これを覚えておいてください。
では、なぜハワイ不動産の『減価償却』にメリットがあるのでしょうか？
ハワイ不動産における『減価償却』のメリット
メリット1：建物の比率が高い
それは、土地：建物の比率にあります。
日本の場合、土地の価値が大きく、その比率は大体［土地：建物＝８：２］が主と言われています。
一方、ハワイでは［土地：建物＝２：８］という物件を見つけることができます。
例えば、、、これはあるワイキキのコンドミニアムの土地評価額です。
建物の比率が、８割を超えていますね！（87.6%もあります）
このように、建物部分の比率が高い物件を探せば、減価償却を多く計上できるというメリットがあるのです。
メリット2：ハワイには4年から9年で償却可能な中古物件が多い
なぜ、中古物件＝メリットがあるのでしょう？
一定の耐用年数*1を超えた建物は、以下の年数で償却ができるのです。
- 鉄筋コンクリート（RC) 47年を超えたもの：9年で償却
- 重量鉄骨 34年を超えたもの：6年で償却
- 軽量鉄骨 19年を超えたもの：3年で償却
- 木造 22年を超えたもの：4年で償却
ハワイには上記築年数を超えた建物が少なくありません。しかも、他の州に比べ物件の価値がそれほど下がらないと言われています。
事実、2015年はコンドミニアムの中間価格は2014年に比べ、6.9%も上昇しました。*２
9年の減価償却を終えたら、売却してキャピタルゲインを得ることも夢ではありません。
*1 耐用年数（＝建物の使用可能年数）の詳しい説明ついては、『不動産投資をするなら覚えておきたい減価償却費の仕組み』を読んでみてださいね。
*2 ハワイに不動産を買うのが不安な人へ：ハワイ不動産は値上がりする？ でも詳しく説明しています。
実例〜 ワイキキのコンドミニアムと減価償却費
ワイキキの真ん中にあるコンドミニアムで、どのくらいの減価償却が得られるのか？試算してみました。
物件概要
- 購入価格：$402,000 （約4500万円：$1=112yen）
- 建物比率：87.8%
- 築48年
- 鉄筋コンクリート
- 2寝室2浴室1専用パーキング付
- 室内84 ㎡
- シティビュー。ビルの隙間から海が少し見える
- スーパーまで徒歩５分以内
- プールあり
- 固定資産税 $1464／年（約16万4千円）
- 管理費 $8,244／年（約92万円3千円）
室内はこんな感じ。
バスルームはこんなです。
試算してみました！
①建物部分の所得価格 x ②償却率 ＝ ③減価償却費 ですので、、。
①建物部分の所得価格
建物比率は87.8%でした。
購入価格（$402,000）x 87.8%＝ $352,956（3,953万円）$1=112yenとして
②償却率
鉄筋コンクリートの耐用年数は47年でした。
本物件は築48年なので、9年が耐用年数（＝償却）になります。
以下の表で償却率を見ると、0.112
③減価償却費
$352,956 x 0.112 = $39,531.07 (4,427,480円）
442万7,480円を毎年、９年間計上できることになります。
ちなみに、同コンドミニアムの賃貸相場は月$2,350〜$2,500。
年間$27,600~$30,000（309〜336万円）の家賃収入も見込めます。
まとめると、、
- 家賃収入：336万円／年
- 固定資産税：16万4千円／年
- 管理費：92万円3千円／年
- 減価償却費：442万7,480円／年 x 9年
他にもオススメの物件はたくさんございます。
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